강남 아파트 경매 치열한 '눈치싸움'.. 2차에 '우르르' - 올해 강남권 아파트 경매 '1차 유찰→2차 경쟁' 패턴..가격고점 인식, 대출 규제 등 영향

#지난 1월 경매시장에 나온 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 매물. 최초 감정가는 지난해 9월 매매가보다 4억 낮은 23억원에 책정됐다. 최상위권 입지 대단지로 경쟁이 치열할 것이란 예상을 깨고 1차 경매에선 응찰자가 1명도 없었다. 하지만 입찰가격을 20% 내린 2차 경매에서는 경쟁자가 10명. 최종낙찰가는 23억900만원으로 감정가를 조금 웃돈 가격에 새주인을 찾았다.

 

대출 규제, 보유세(재산세+종합부동산세) 강화 등 전방위 규제 여파로 부동산 시장이 둔화된 가운데 최근 강남권 아파트 경매 시장에서 이 같은 패턴이 빈번하게 나타난다. 조금이라도 낮은 가격에 ‘알짜 매물’을 잡기 위해 시장 참여자 간 눈치싸움이 치열해졌다는 분석이 나온다.

 

서초구 반포동 래미안퍼스티지 단지 전경. /사진=머니투데이DB

 

6일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 올해 들어 강남권 주요 아파트 경매에서 ‘1차 경매 유찰→2차 경매 응찰자 증가’ 사례가 속출했다.

 

송파구 잠실동 대장주 엘리트(엘스·리센츠·트리지움) 단지 중 하나인 트리지움 전용 84㎡은 지난 3월 감정가 14억7000만원에 경매 시장에 매물로 나왔다. 3월 1차 경매에선 입찰자가 없었지만, 최소 입찰가격이 20% 떨어진 4월 2차 경매엔 31명이 참여했다. 최종 낙찰가는 14억7168만원으로 감정가와 비슷했다.

 

재건축을 앞둔 강남구 역삼동 개나리4차 전용 171㎡도 올 초 1차 경매에서 유찰됐고, 3월 2차 경매에서 10명이 응찰해 감정가의 97%인 18억2500만원에 낙찰됐다. 정부 규제로 지난해 고점 대비 소폭 하락세를 보이고 있지만, 여전히 다수의 수요자가 '똘똘한 한 채'로 강남 아파트를 선호한다는 반증이다.

 

장근석 지지옥션 팀장은 “반포 래미안퍼스티지, 잠실 트리지움 등 인기 단지는 경매 시장에서 귀한 매물로 불과 1~2년 전만 하더라도 감정가보다 20~30% 높은 가격을 써내야 낙찰받을 수 있었다”고 말했다.

 

하지만 1차 경매부터 수십 명이 달려들었던 과거와 달리 유찰 사례가 많다. 경매가 한 번 유찰될 때마다 최소입찰가격이 20%씩 떨어지는 특성을 활용해 최저 입찰가격을 낮추려는 '노림수'란 분석이다.

 

이런 현상은 최근 시장 분위기와도 맞물려 있다. 경매도 매매와 마찬가지로 주택담보대출 규제가 적용돼 자금 마련이 쉽지 않고, 특히 지난해 하반기부터 가격고점 논란으로 수요자들이 보수적 대응을 하고 있다는 풀이다. 관망세가 짙어지면서 감정가보다 높은 가격으로 입찰하기엔 부담스러워진 것.

 

장 팀장은 “강남권 주요단지도 추가 가격상승 기대가 약하기 때문에 당분간 최초 감정가가 낙찰가 기준이 될 것”이라며 “인기 단지도 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가) 100% 안팎에서 결정될 가능성이 높다”고 말했다.

 

한편 올해 1~4월 경매 시장에 매물에 나온 서울 아파트는 총 373건이며 이 가운데 80건이 강남3구(강남·서초·송파) 지역이었다. 이 중 총 190건이 낙찰(강남3구는 34건)됐고 평균낙찰률은 90.92%, 1건당 평균 응찰자는 5.82명으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 대비 낙찰가율은 10.85%포인트 하락했고, 평균응찰자는 1.79명 줄었다.

 

자료원:머니투데이 2019. 5. 6