재건축·재개발 투자, 아무곳에 하면 큰일 난다 - 재개발은 구역 크기와 노후도, 주민동의, 도로접도율 따져야

재건축 재개발에 대한 관심이 뜨겁다. 오세훈 서울 시장이 서울 내 재건축과 재개발 활성화 대책을 내놓으면서 투자자는 물론 실거주자들의 기대감도 커지고 있다. 그렇다면 재건축과 재개발 가능성을 어떻게 확인할 수 있을까. 또 정비사업 관련 소송은 무엇이 있을지 알아보자.

 

먼저 재건축은 안전진단을 통해 건물 노후도를 파악하고, 노후도가 3분의 2 이상이라고 판정되면 정비구역이 지정된다. 보통 아파트를 대상으로 하는 재건축의 경우, 재건축 연한 즉 지은지 30년이 넘었다면 재건축 가능성이 있다.

 

[이데일리 노진환 기자] 서울 용산, 마포 아파트

 

문제는 재개발이다. 보통 단독이나 빌라가 많은 지역에서 이루어지는 재개발은 재건축보다 정비구역 지정 여부를 가늠하기 더 어렵다.

 

정비구역 지정요건은 필수적으로 구역이 1만 제곱미터를 넘어야 하고, 노후도가 3분의 2 이상이어야 한다. 또 부가적으로 주민동의·도로접도율·세대밀도·과소필지도 고려해서 결정한다.

 

서울시의 경우 2015년 주거정비지수제도를 도입해서 필수적 요건과 선택적 요건을 합쳐 70점이 넘어야 정비구역을 지정할 수 있었다. 정비구역 지정을 위한 법정 요건보다 더 강화된 기준이다. 그러나 최근에는 주거정비지수제도를 없애면서 법적 요건만 충족하면 재개발을 가능케했다.

 

즉 재개발에 투자하기 위해서는 구역의 넓이와 노후도는 물론, 선택사항들도 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 사업지마다 특성이 너무나 다르기 때문에, 단순하게 볼 때 “여기는 너무 낡아 개발이 필요하다”고 생각할 정도가 돼야 안전하게 투자할 수 있다.

 

또 적극적으로 재개발을 지자체에 요구할 수도 있다. 바로 주민 제안이다. 구역 내 토지등소유자의 3분의 2 이상이 동의하면, 시도지사에게 정비구역의 지정을 제안할 수 있다. 만약 조건을 충족했는데도 도지사가 지정을 불가한다면 어떻게 해야 할까. 행정소송이 가능하다.

 

정비구역 제안에 관한 사항은 도시 및 주거환경정비법에 규정된 토지등소유자의 권리이기 때문에 합리적인 이유 없이 정비구역 지정 불가 처분을 받았다면, 행정소송으로 다투면 된다. 만약 노후도 등 정비구역 지정요건을 충족하고, 해당 구역을 정비구역으로 지정하지 못할 정당한 사유도 존재하지 않는다면 처분청은 판결에 따라 정비구역을 지정해야 할 의무를 부담하게 된다.

 

자료원:이데일리 2021. 6. 5