새해 차주단위 DSR 2~3단계 적용..주택담보대출 회수도 강화 - 새해 달라지는 부동산제도..가계부채 관리 강화 기조

 

서울 아파트 단지의 모습(자료사진) 2021.12.14/뉴스1 © News1 김진환 기자

 

새해에는 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제가 강화되며 주택담보대출(주담대) 회수율도 높이는 등 가계부채 관리 방안이 본격 시작된다.

 

31일 직방에 따르면 2022년에는 정부가 앞서 발표한 가계부채 관리 방안들이 본격적으로 시작된다.

 

1월에는 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 적용된다. 총 대출액이 2억원을 넘는 차주는 은행 40%, 제2금융권 평균 50% 등 차주단위 DSR 규제를 받게 된다.

 

6월까지는 차주단위 DSR 적용 기준이 강화된다. 총 대출액 기준 외에 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주담대나 1억원을 넘는 신용대출을 받은 경우에도 차주단위 DSR 기준에 따라 대출액이 결정된다. DSR 산정에 카드론도 포함된다.

 

DSR 계산시 대출 만기도 종전 '최대 만기'가 아닌 '평균 만기'를 적용해 기간이 짧아진다. 이전에는 신용대출의 경우 DSR 산정시 7년 만기였으나 5년으로 줄어든다. 10년이었던 비(非) 주담대 만기도 8년으로 단축된다. 대출 만기가 단축되면 다른 조건들이 같더라도 대출 가능 금액이 줄어든다.

 

7월에는 차주단위 DSR 3단계가 시행된다. 총 대출액이 1억원만 초과해도 차주단위 DSR 규제가 적용된다는 의미다.

 

주담대의 분할상환 목표치도 1월부터 올라간다. 전체 주담대의 목표치는 2021년 실적을 확인한 후 2022년 초에 최종 설정될 예정이다. 개별 주담대 목표치는 2022년 80%로 정해졌다.

 

분할상환을 활성화하기 위해 분할상환 실적이 높은 금융사에는 정책 모기지를 배정하는 등 우대한다.

 

1월부터 조합원 입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위가 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업으로 확대된다. 사업기간 중 거주를 위해 취득한 주택을 양도할 때 1주택자 양도세 비과세 대상이 된다. 1월 이후 취득한 조합원입주권부터 적용된다.

 

조합원 입주권을 양도하는 경우, 다른 주택이나 조합원입주권 뿐 아니라 분양권도 갖고 있지 않아야 양도세 비과세를 적용받을 수 있다. 12억원을 초과하는 고가 상가주택을 처분하는 경우에는 주택 부분만 양도세 비과세 대상이 된다.

 

보증보험에 가입하지 않는 임대사업자는 지자체장이 직권으로 등록을 말소하게 된다. 1월 중순부터 시행한다. 외국인 임대사업자 등록 관리 강화도 같은 시기 시작된다. 임대사업자로 등록하려는 외국인은 외국인등록번호와 국적, 체류자격, 체류기간 등을 신고해야 한다.

 

이외에도 1월에는 Δ오피스텔 시가표준액 기준 정비 Δ미허가 주거용 건물 과세기준 강화 Δ빈집 실태조사 및 정비계획 수립 의무화 Δ공공소규모재건축사업 용적률 상향 등이 시행된다.

 

2월에는 상생임대인이 임대 계약을 2년간 유지하면 양도세 비과세 특례적용을 받기 위한 실거주요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정하는 제도가 한시적으로 시행된다.

 

3월에는 공동기숙사 용도가 신설된다. 공공주택사업자나 민간임대사업자가 일반인을 대상으로 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 하겠다는 취지다.

 

6월에는 대장동 개발 같은 민관합동 도시개발사업에서 민간참여자에게 과도한 개발이익이 돌아가지 않도록 이윤 상한이 결정될 전망이다. 이밖에 Δ집주인 실거주 확인을 위한 임대차정보 조회 편의성 제고 Δ무주택 청년 월세 지원 및 무이자 대출 등이 연중에 시행된다.

 

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 가계부채 관리 강화에 대해 "수요 억제 정책 중에 가장 효과적인 게 대출규제"라며 "실수요자 입장에서는 내 집 마련에 어려움이 생기고 청약 포기 비율이 높아지는 사태가 발생할 수 있다"고 설명했다. 이어 "실수요자는 자기 자본비율을 높이며 내 집 마련의 적기를 전략적으로 선택할 수밖에 없을 것"이라고 조언했다.

 

자료원:뉴스1 2021. 12. 31

 

https://youtu.be/Rc82f2_i2TY