2010년 4월 28일 수요일 서울중앙지방법원 현장교육 사례 2

2. 2009-7442 서초구 양재동 현대빌라 : 선순위가등기, 동시배당 ․ 이시배당

제1종지구단위계획구역이며 3종일반주거지역이다. 재개발이 가능하며 층고제한 없이 용적율 250%의 고층아파트를 지을 수 있어 투자가치가 높은 지역이다.

감정가 1억9천만 원, 최저가 1억5,200만 원이며 대항력 있는 임차인이 임차권등기명령을 하고 이사 간 상태에서 강제경매 신청한 사건이다. 임차인은 이렇게 이사 갈 때에는 반드시 임차권등기명령을 하고 이사를 가야지 예전에 받아둔 대항력과 우선변제권이 유지가 되는 것이다.

또 임차인은 주택을 명도 했기 때문에 임대인으로부터 실제로 보증금을 돌려받을 때까지 년20%의 지연이자를 받을 수 있다. 임차권등기명령은 2008년 4월 18일에 했고 강제경매는 2009년 2월 26일에 했는데 보증금은 6천만 원이나 청구액은 지연이자까지 합쳐서 6천387만 원을 신청하였다. 실제로 낙찰이 되어 잔금을 납부하게 되면 다시 그 당시까지의 지연이자를 더해서 배당요구하면 더 받을 수 있다.

문제는 선순위가등기이다. 담보가등기이면 낙찰로 소멸이 되지만 소유권이전청구권가등기인 경우 낙찰자가 인수해야 한다. 가등기 이후에 가등기권자가 근저당을 하였다. 가등기로 본등기해도 임차인의 보증금 6천만 원을 인수해야 하기 때문에 추가로 근저당을 설정한 것으로 보인다.

그런데 감정가는 1억9천만 원이지만 근저당은 4억 원을 하였다. 왜 그럴까? 이렇게 감정가에 비해 근저당금액이 큰 경우에는 이 부동산과 다른 부동산을 공동으로 담보로 설정해서 4억 원을 빌려준 것이다. 이 부동산 등기부등본의 근저당권 설정 내역을 보면 밑에 공동담보 내역이 있다.

공동담보는 중랑구 중화동 332-17 토지와 건물이다. 이렇게 근저당권자는 양재동빌라와 중화동 주택을 공동으로 담보로 잡고 4억 원을 빌려준 것이다.

이런 경우 두 공동담보를 동시에 경매신청하면 동시배당이라 하고 하나씩 따로 경매신청하면 이시배당이라 한다. 동시배당을 하게 되면 채권자은 두 부동산에서 안분비율로 배당을 받게 되고 후순위도 일정금액을 배당받게 된다. 그런데 이시배당을 하여 한 부동산에 경매신청하면 그 후순위는 배당을 적게 받거나 못 받을 수도 있는데 이때에는 공동담보권자가 경매신청하지 않은 부동산의 근저당권을 채권자 대위로 인수하게 된다. 경매책 207페이지에서부터 211페이지까지 자세하게 설명되어 있고 수업시간에 구체적으로 설명을 하도록 하겠습니다. 참고로 알아두면 도움이 될 것입니다. 법원에서도 엉터리로 하는 경우가 많거든요.