2010년 4월 28일 수요일 서울중앙지방법원 현장교육 사례 1

2010년 4월 28일 수요일 서울중앙지방법원 현장교육 사례

1. 2008-27555 서울 성북구 돈암동 단독주택 : 재경매, 유치권, 예고등기

대지 65평, 2층 단독주택이다. 4번이나 낙찰이 되었다가 잔금을 납부하지 않고 보증금을 포기한 재경매사건이다. 이 몰수된 보증금은 나중에 배당할 때 매각대금에 합산되어 채권자들에게 배당이 된다.

유치권과 예고등기, 선순위 임차인 때문에 낙찰을 포기한 것 같은데 응찰 전에 미리 분석해야지 그렇지 않으면 이렇게 보증금을 날릴 수도 있다.

먼저 유치권 문제인데 유치권자는 이 주택의 소유자인 주식회사 태우림의 대표이사로 보인다. 또 임차인으로 선순위로 1억2,500만 원을 신고하였고 배당요구도 하였다. 동 금액에 대해서 유치권도 신고하였다.

법인소유의 부동산에 법인 대표자가 임차인으로 임대차가 가능한가가 문제이다. 대체로 인정이 되지 않는다. 법인의 대표자는 말 그대로 법인을 대표하는 사람인데 어떻게 소유자와 임차인이 동시에 된다는 것인가? 그래서 또 유치권으로 신고했는데 이것도 마찬가지 논리로 성립되기 어렵다. 소유자가 필요에 의해서 개보수공사 등을 하고 공사대금에 대해 유치권신고가 가능하겠는가. 유치권은 소유권을 제한하는 법정담보물권이다.

유치권부존재 소송이나 임차인을 상대로 명도소송을 제기하면 승소가능성이 높다.

문제는 예고등기이다.

소유권말소예고등기는 현소유자인 주식회사 태우림을 상대로 소유권원인무효소송이 제기되면 법원에서 직권으로 소유권말소예고등기를 한다. 이것은 소유권에 대한 다툼에서 원고가 승소하게 되면 이 물건을 낙찰 받아 등기해도 소유권을 취득하지 못하고 상실할 수도 있기 때문에 제3자에게 그 위험을 경고하기 위해서 하는 예비등기의 일종이다.

따라서 말소등기 보다 후순위라도 소유권말소예고등기는 낙찰로 인하여 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다. 이 물건에는 소유권말소예고등기가 되어 있다가 원고패소로 말소된 상태이다.

그런데 저당권에도 말소예고등기가 되어 있다. 말소기준권리인 푸른이 저축은행과 일죽건설의 저당권에 말소예고등기가 되어 있는데 원고가 승소하게 되면 이 저당권도 무효가 되어 저당권이 소멸된다. 만약 두 번째 일죽건설의 저당권에만 말소예고등기가 되어 있다면 어차피 후순위저당권으로 말소되는 것이기 때문에 예고등기가 되어 있어도 소멸된다. 일죽건설의 근저당금액에 대한 배당문제이지 낙찰자와는 상관이 없다.

하지만 말소기준권리이자 임의경매신청권자인 푸른이 저축은행의 저당권에 말소예고등기가 되어 있고 원고가 승소한다면 임의경매 자체가 무효가 되므로 낙찰 받아 소유권이전등기를 해도 소유권을 취득하지 못한다. 우리나라 부동산등기부등본은 이렇게 공신력이 없는 것이다.

이런 상황에서 이번에 다섯 번째로 4명이 응찰하여 5억3,511만 원에 낙찰이 되었다. 이번에는 잔금을 납부할 것이지 정말 궁금하다. 감정가는 6억3,555만 원 최저가는 4억675만 원, 보증금은 8천135만원.