2011년 1월 18일 서울중앙지방법원 현장교육 사례

2009-34628  강남구 개포동 주공아파트 604동 607호 : 대지권미등기

전용면적 25평의 아파트이다. 대지권미등기이나 감정평가에 포함되어 일괄경매로 나온 물건이다. 토지감정가 6억4,800만 원, 건물감정가 4억3,200만 원 이렇게 대지권이 미등기라도 감정평가에 포함되어 있으면 낙찰로 대지권을 취득하게 된다.

이 물건의 소유자는 하영자이나 실질적인 소유자는 21세기컨설팅의 양화석회장이다. 제주중문단지 온천관광개발사업의 실패로 경매에 나온듯하다. 투자자 한영자외 23명이 22억6,705만 원으로 가압류하였다.

감정가 21억1천만 원, 최저가는 16억800만 원. 2명이 응찰하여 16억6,830만 원에 낙찰.

2010-13054 개포동 우성아파트 : 고가낙찰

전용면적 40평의 아파트이다. 감정가 15억1,000만 원, 최저가는 12억800만 원이다. 단독응찰로 14억6,000만 원에 낙찰. 대리인(?)이 응찰.

2010-17070 반포 청목아트빌 : 임차권등기명령

방배동 프랑스학교 인근에 있는 아파트다. 일명 서래마을인데 프랑스인들을 상대로 외국인임대사업용으로 투자하기 좋은 물건이다.

전용면적 33평이고 감정가는 4억7천만 원 신규물건이다. 관심 있었던 물건인데 1차로 낙찰이 되었다. 7명이 응찰하여 5억5,010만 원에 낙찰. 임차인이 임차권등기명령을 하고 이사간 후 강제경매 신청한 사건이다.

임차권등기명령을 한 후에 이사를 가면 예전에 받아 두었던 대항력과 우선변제권이 유지된다. 또한 임차인은 주택을 명도하고 이사를 갔기 때문에 임대인으로부터 실제로 보증금을 반환받을 때까지의 지연이자로 년20%를 더 청구할 수 있다.

임차인의 보증금은 2억6천만 원이나 청구액은 2억7,924만 원을 했다. 이것은 2010년 6월 16일 현재이고 배당받을 때까지의 지연이자를 합산하면 3억 원 이상도 가능하다.

한편 이 집에는 원준연이란 임차인이 임차권등기명령 후 임대차계약을 하였다 보증금은 2억5,000만 원. 그러나 임차권등기명령이 된 주택을 다시 임대차계약 한 경우에는 주택임대차보호법의 대상이 아니다. 한 집에 두 명의 임차인이 있게 되기 때문이다. 최우선변제 대상도 되지 않는다. 주의해야 한다. 조사에 의하면 보증금 중 1억 원은 반환 받은 것으로 되어 있는데 나머지 1억5,000만 원은 배당받기 어렵다.