자기관리리츠 18개사 중 한 곳도 수익 못내 - 대주주ㆍ경영진 적격성 심사 강화해 옥석가려야, 한때 부동산개발 꽃 각광…무리한 사업자금 조달로 검은돈 거래

 

국토해양부의 잇따른 규제 완화로 진입 장벽이 지나치게 낮아진 것이 부실 리츠 양산을 부채질했다.

 

특히 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 대안으로 개발사업이 가능한 자기관리리츠를 띄우느라 최소한의 안전장치도 마련하지 않은 게 화근이다.

 

2001년 리츠 제도를 도입한 데 이어 2007년 자기관리리츠를 선보이면서 감독기관인 국토부는 수차례 규제를 풀며 리츠 활성화에 올인했다. 리츠 영업 인가 시 필요한 최저자본금 요건을 250억원에서 6개월 후 100억원으로 증자한다는 조건으로 10억원으로 크게 낮췄다. 2년 만인 2009년 다시 5억원으로 낮췄다. 6개월 뒤 증자요건도 70억원으로 끌어내렸다.

 

국토부가 국회에 제출할 부동산투자회사법 개정안은 아예 개발전문 리츠와 일반 리츠의 경계를 없애고 1인당 주식소유한도도 70%까지 크게 늘렸다.

 

규제는 풀었지만 감독은 느슨했다. 본질적으로 `금융`인 리츠를 국토부가 담당하면서 불과 2~3명의 직원이 수십 개에 달하는 리츠의 영업 인가 심사는 물론 연간 정기검사와 현장 실사를 도맡으면서 구멍이 생겼다.

 

게다가 자기관리리츠 자본금 규정을 제멋대로 적용해왔다. 골든나래리츠의 경우 과거 증자 당시 네 번이나 요건을 갖추지 못했지만 국토부는 눈감아줬다.

 

국토부는 지금껏 이처럼 고무줄 잣대를 들이대다가 최근에야 코리얼리츠 인가 취소를 계기로 엄격하게 적용하기로 했다.

 

[사진] 다산자기관리리츠가 매입계약을 체결했던 부산 해운대 소재 오피스텔 한화꿈에그린센텀 전경. 다산리츠가 중도금을 마련하지 못한 데다 최근 상장폐지 등으로 오피스텔 소유자가 다산리츠와의 계약을 해지하려 하고 있다. 

 

 

 

 

 

 

김재정 국토부 토지정책관은 "리츠는 회계, 감정평가도 받고 자산관리회사, 자산보관회사, 사무수탁회사 등 견제장치도 마련돼 있지만 원활하게 작동하지 않아 감독을 강화할 계획"이라고 밝혔다.

 

다산자기관리리츠 상장폐지에 이어 골든나래리츠 주요주주가 주가 조작 혐의로 구속되자 검찰은 자기관리리츠에 대한 대대적인 사정에 나섰다.

 

한 리츠사 대표는 "검찰이 모든 자기관리리츠 대표를 불러 조사 중인 것으로 안다"고 전했다.

 

자금 내용을 일일이 들춰내는 것은 물론 실제 주주들 돈이 통장 잔액에 남아 있는지 리츠사 동전 한 푼까지도 일일이 뒤지고 있다. 일부 주주들의 도덕적 해이가 불거진 만큼 대주주나 경영진에 대한 보다 엄격한 심사가 필요하다는 지적이다.

 

한 리츠사 대표는 "금융사와 마찬가지로 리츠 역시 대주주 적격성을 정기적으로 심사할 수 있는 기준을 만들어야 한다"며 "사업에 진정성도 없이 투기에 가까운 목적을 가진 이들은 참여를 막아야 한다"고 주장했다.

 

프로젝트금융회사(PFV)처럼 리츠도 금융사의 지분 참여를 의무화해 상장심사 때 가점을 준다든지 해서 주주 구성을 업그레이드해야 한다는 지적도 있다.

 

■ <용어설명>

 

리츠(Real Estate Investment Trusts) = 투자자를 대상으로 자금을 모아 부동산에 투자ㆍ운용하고 그 수익을 다시 돌려주는 부동산 간접투자 전문 주식회사다. 형태별로 자산관리전문회사가 위탁받아 운용하는 위탁관리리츠와 전문인력이 직접 운용하는 자기관리리츠로 나뉜다. 다시 성격별로 개발사업 투자비율이 30% 이내인 일반 리츠와 100%를 투자하는 개발전문 리츠로 구분된다. 기업구조조정 부동산에 투자하는 CR리츠도 있다.

 

자료원:매일경제 2011. 7. 4