알면 손해 안보는 아파트단지내 상가 투자전략 - 배후 수요 소비력·배치 등 판단해야

한국토지주택공사(LH)는 오는 21일부터 하남미사, 김포한강, 부산 감전지구등 3개 단지에서 18개 단지 내 상가를 공급한다.

 

단지 내 상가는 공급주체에 대한 신뢰가 높고 소비층이 확보돼 있다는 점에서 투자수요가 풍부하다. 특히 1억원 내외로도 매입이 가능한 점도 매력 중 하나다.

 

이 가운데 LH가 공급하는 단지내상가는 매년 승승장구 중이다. 지난 3월만해도 신규 상가 44호의 평균 낙찰가율은 158%를 기록하며 인기 바톤을 이어가고 있다.

 

하지만 단지 내 상가도 입지여건이나 접근 방법에 따라 희비가 엇갈릴 수 있어 복합적인 요소로 사전분석을 필히 해야 한다.

 

때문에 단지 내 상가 투자에 앞선 임장활동은 매우 중요하다. 그러나 눈으로만 현장을 체크하는 예비 투자자들도 많은데 체크리스트를 통한 현장확인은 투자 확실성을 높혀주기 때문에 간과해서는 안된다.

 

먼저 점찍어 둔 단지 내 상가의 경우라면 배후 가구의 속내부터 따져야 한다. 응당 단지 내 상가의 배후가구는 많을수록 좋다. 하지만 가구당 인원 수가 3명 이하로 줄어든 만큼 보수적 거주 인원을 소비층으로 삼아야 한다.

 

임대료 변동성 감안해야

 

상가 공급처도 사전 입지 분석시 아파트 거주 가구당 2.7명 내로 계산을 한다는 점을 기억해야 한다. 여기서 또 한가지 짚고 넘어갈 사항은 단지 내 상가 가구 수가 세자리 숫자가 넘는 경우 상가는 주상가와 부상가로 대부분 나뉜다는 점이다.

 

다시 말해 상가별 실질 가구 수는 상황에 따라 절반으로 줄어들 수 있다. 이때는 소비층과 접근성이 가장 좋은 상가를 선택하는 것이 유리하다.

 

단지 내 상가는 공급처에 따라 선착순 분양 방식 또는 입찰 방식을 택한다. 이중 신중히 검토할 대상은 입찰 방식이다. 입찰 방식은 말 그대로 예정가 대비 최고가를 써낸 응찰자가 주인이 되는 공급 방식이다.

 

▲ 아파트 단지 내 상가에 입점할 수 있는 업종이 제한돼 있다는 점도 고려해야 한다. 사진은 수도권의 한 LH 아파트 단지 내 상가.

 

일반적인 통계에 의하면 내정가 대비 150% 이상 수준에서의 낙찰은 피하는 것이 좋다. 그러나 심심치 않게 그 이상 수준인 200%~300%선에서 주인이 가려지기도 한다.

 

물론 아파트 입주 초기 부동산 중개업소와 중·소 슈퍼 등은 입주 특수와 맞물려 월세 300만~500만원 수준을 받아내기도 해 2~3배의 낙찰가격은 무리가 아닐수도 있다. 다만 단지 내 상가의 월세 변동성은 상향만 존재하는 것이 아니라 하향 변동 사례도 많다는 점이다.

 

고가 낙찰은 쪽박 지름길

 

필자가 몇 해 전 S대형 건설사의 재건축, 재개발 단지 내 상가 시장조사 업무를 맡고 서울 25개구 100개 단지를 조사해본 결과 태반의 점포가 최초 임대가를 유지하지 못한 실정이었다.

 

또한 예비 투자자들의 입찰 단지 내 상가 사전 분석 업무를 통해 시뮬레이션을 해봐도 임대가 변동성을 고려하면 입찰 예정가 수준에서 110%~130%선이 적정한 사례도 여러 곳 있었다.

 

이유는 간단하다. 단지 내 상가는 슈퍼(편의점), 부동산 중개업소 등 일부 업종을 제외하고 월세 저항이 대부분 높기 때문이다. 가구 수가 빈약하거나 소비력이 낮은 아파트의 경우 세탁소, 미용실, 소형학원등에서 월세 200만원 이상을 내기에는 업종별 매출은 한계가 있다는 설명이다.

 

이러한 맥락에서 단지 내 상가를 고를 때 상가의 배치 부분도 큰 관심을 기울여야 한다. 단지 수요만을 상대하는 상가와 유동인구 유입까지 고려된 상가의 경우 세입자의 매출 현황을 분명 달라진다.

 

때문에 역세권이나 인접 단지 수요까지 끌어들이는 단지 내 상가가 임대료 변동성이 낮고 오히려 상승 여력도 갖추었다는 점을 기억해야 한다.

 

종합해 보면 단지 내 상가 투자 때 대표적 점검 키워드는 주변 상권과의 연계성, 입주 가구 소비력, 상가의 배치 상태, 업종 선택 등 종합적 판단이 선행돼야 한다.

 

자료원:중앙일보 2014. 4. 15