도심 재개발도 불황에 휘청…조합 지분도 판다 - 돈줄 막힌 조합 사업권 일부 '통매각'…공사비 못구한 조합, 시공사로부터 소송

 

서울 동대문 인근 종로6가 도시환경정비조합은 부동산 경기침체가 지속되면서 시공사 선정 등에 어려움을 겪자 이례적으로 전체 사업 중 오피스텔 사업권만 일괄 매각키로 했다. 이를 통해 마련한 자금으로 공사비 등을 충당해 사업을 추진하기 위해서다.

서울 용산구 동자동 제4구역 도시환경정비조합은 최근 시공사로부터 약 800억원의 공사대금 청구 소송을 제기 당했다. 지난 2008년 5월 조합은 시공사인 동부건설과 공사도급계약을 체결하고 이듬해 착공에 들어갔지만 급작스레 불어닥친 글로벌 금융위기로 분양계약자들의 중도금 납부가 제때 이뤄지지 않으면서 공사비를 지급하지 못했던 것이다.

 

부동산 경기 침체가 장기화되면서 재건축사업 뿐만 아니라 도심을 재개발하는 도시환경정비사업도 휘청거리고 있다. 사업성 악화로 구역지정까지 받고도 시공사를 구하지 못해 조합운영비 마련조차 어려운 곳이 있는가 하면 준공을 앞두고도 분양을 마무리하지 못해 공사비 조달에 애를 먹는 사업장이 속출하고 있다.

3일 정비업계에 따르면 종로6가 도시환경조합은 최근 오피스텔 사업권 일괄매각 공고를 냈다. 이번에 매각하는 오피스텔은 종로6가 조합이 서울시로부터 승인받은 정비계획상 계획된 417실 규모의 오피스텔이다.

종로6가 정비사업은 올 2월 시 도시계획위원회를 통과해 지난 5월 정비구역으로 지정됐다. 계획안에 따르면 종로구 종로 6가 117 일대 1만2556㎡ 부지엔 용적률 665% 이하를 적용받아 지상 23층 건물 3개동이 들어선다. 저층부에 판매시설이, 상층부에는 아파트 63가구와 도시형 생활주택 136가구, 오피스텔 417실이 들어선다.

조합은 세차례 시공사 선정과 공동시행사 선정작업을 진행했지만 모두 유찰됐다. 부동산 시장 침체가 장기화되고 있는 상황에서 2000여실 규모의 상가점포 분양에 시공사들이 부담을 느껴서다.

한 건설기업 관계자는 "계획상 상가규모가 너무 크다보니 미분양에 대한 우려를 지울 수 없다"며 "단순 도급이라고는 하지만 미분양이 되면 공사비 회수에도 어려움이 생길 수 있다는 판단에 따라 사업 참여를 포기했다"고 설명했다.

사업이 지연되면서 조합은 유동성 확보에 비상이 걸렸다. 시공사를 선정해 조합대여금 등으로 사업추진 비용을 확보하려 했지만 어려워져서다. 오피스텔 지분을 일괄매각하려는 것도 이 때문이다.

 

일반적으로 사업에 참여한 시행업체가 조합으로부터 신탁등기를 넘겨받아 사업권을 매각하는 경우는 있었지만 조합이 자체적으로 일부 사업권을 매각하는 사례는 드문데다 그만큼 위험도가 크다는 점에서 성공여부를 장담할 수 없다는 게 관련업계의 분석이다.

이에 대해 조합 관계자는 "이 일대에서 가장 좋은 조건으로 정비계획 승인을 얻어내 사업성은 충분하다"며 "부동산 시장 위축으로 당장 어려움을 겪고 있지만 오피스텔 지분 일괄매각이 이뤄지면 충분히 극복할 수 있을 것"이라고 설명했다.

이미 공사가 상당 수준 진행됐지만 공사대금을 제 때 확보하지 못해 어려움을 겪는 경우도 있다. 최근 시공사로부터 800억원대의 공사대금 청구소송을 당한 동자4구역 조합이 대표적이다. 공사대금은 분양을 통해 얻는 수익금으로 지급키로 했는데 분양계약자들이 중도금 납부를 미루면서 시공사에 공사비를 제 때 지급하지 못한 것이다.

 

건설업계에서는 저축은행 PF부실 사태 등으로 돈줄이 마른 것이 이러한 사태의 근본원인으로 분석하고 있다. 도시환경정비사업과 같은 도심 재개발사업의 경우 일반적인 재개발·재건축과는 달리 조합원 수가 적지만 개발에 필요한 자금 규모가 커 금융시장의 영향을 직접적으로 받기 때문이다.

한 부동산개발업체 대표는 "저축은행 사태로 PF대출이 막히자 사업에 필요한 자금을 마련하지 못해 시행주체인 조합은 물론 시공사도 난감한 상황"이라며 "얼어붙은 금융시장이 풀리지 않으면 한계에 봉착하는 도심 재개발 사업장이 기하급수적으로 늘어날 것"이라고 우려했다.

 

자료원:중앙일보 2012. 12. 3